Fabrício Mainenti
Redator"Se você não consegue resolver um problema, amplie-o." Essa máxima frequentemente repetida (erroneamente atribuída a Dwight D. Eisenhower) pode ser um bom conselho quando se trata de habitação: expandir o escopo de um problema pode viabilizar novas soluções. O Japão é o melhor exemplo mundial de uma democracia industrial avançada com abundância de moradias acessíveis e de baixo carbono.
Construir
A chave para o sucesso do Japão é seu grau incomum de controle nacional sobre o zoneamento e as normas de construção. A autoridade centralizada triunfa sobre a burocracia habitacional local. Tóquio constrói mais moradias em um ano do que toda a Califórnia ou toda a Inglaterra, que têm três ou quatro vezes a sua população. Na maior megalópole do mundo, a maneira de manter os aluguéis baixos a longo prazo é construir.
Decisões nacionais
O cientista político Grant McConnell escreveu sobre a articulação clássica da visão de que o governo nacional tem maior probabilidade de resolver problemas difíceis do que os governos estaduais ou locais. O pequeno pode ser belo, segundo esse raciocínio, mas também pode ser provinciano, atrasado e oligárquico.
Essa lógica se encaixa bem no problema da habitação: colocar muito mais em jogo, tudo de uma vez, em uma grande batalha, em vez de aos poucos em centenas de lutas locais separadas, poderia interromper a guerra da habitação.
Mais moradias ao redor do mundo
O mundo já deu alguns exemplos disso. O Japão tem sido extraordinariamente bem-sucedido na construção de moradias. Há muito tempo é líder e ampliou ainda mais sua vantagem nos últimos anos. Alemanha, Áustria e Suíça sempre tiveram bons resultados, atrás do Japão, mas ainda assim com bom desempenho. A França intensificou seus esforços, pelo menos em Paris.
Esses países geralmente empregam sistemas de alvará de construção baseados em regras (ou "por direito"): se seus projetos atenderem aos requisitos estipulados, as autoridades de construção não têm escolha a não ser aprová-los.
Os anglo-saxões
Por outro lado, os países de língua inglesa, incluindo Austrália, Canadá, Reino Unido, Estados Unidos e Nova Zelândia, estão atrasados. Seus sistemas de licenciamento são frequentemente mais discricionários, dando às autoridades locais o poder de aprovar ou rejeitar construções à vontade.
Em muitas partes desses países, especialmente em suas grandes cidades, a habitação é cara porque é escassa. Por enquanto, a Anglosfera sofre com a pior escassez e os maiores preços de moradia.
O caso japonês
O país asiático é o melhor exemplo da máxima de "amplificar" os problemas. O governo nacional do Japão controla o uso da terra e as construções em maior medida do que as autoridades nacionais de outros países. Esse controle aumentou nas últimas décadas, mesmo quando outras nações adotaram medidas de confinamento.
O número de casas construídas por ano em democracias industrializadas diminuiu mais de 60% desde 1970, segundo a revista The Economist. Enquanto isso, a construção de moradias no Japão permaneceu robusta durante todo esse período; o amplo interesse público por moradias abundantes triunfou sobre o obstrucionismo.
O que eles fizeram?
Para impulsionar a construção e reduzir os preços, o Japão redobrou seus esforços para permitir mais construções residenciais. Baseou-se, em particular, em mudanças administrativas nos códigos de construção.
“Para ajudar a economia a se recuperar da bolha, o país flexibilizou as regulamentações sobre desenvolvimento urbano”, explicou Hiro Ichikawa, consultor de desenvolvimento para construtoras, ao Financial Times. “Se não fosse pela bolha, Tóquio estaria na mesma situação que Londres ou São Francisco”.
Construir, construir e construir
Os resultados — abundância de moradias, preços baixos e formas urbanas de baixo carbono, caminháveis e centradas no transporte público — são notáveis. A cidade de Tóquio tinha 13,5 milhões de habitantes em 2018. Mas, naquele ano, construiu 145 mil novas residências.
A conquista de Tóquio foi particularmente surpreendente, visto que a prefeitura tem pouquíssimos terrenos baldios, de modo que quase todas essas 145 mil casas foram construídas em bairros já existentes.
O ritmo impressionante de construção de moradias na capital se mantém há anos. Tóquio constrói rotineiramente mais casas novas do que toda a Califórnia (que tem três vezes a sua população) ou, em alguns anos, toda a Inglaterra (que tem quatro vezes a sua população).
O Japão aumentou a construção de moradias em 30% desde a virada do século, mesmo com sua população atingindo o pico e começando a declinar em 2007.
Casas Descartáveis
É verdade que o Japão costuma demolir casas muito mais cedo do que outros países industrializados, então uma grande parte de suas construções residenciais são para substituir casas antigas. Mas a tão criticada cultura japonesa de "casas descartáveis" é, na verdade, um dos segredos do seu sucesso.
As rigorosas e atualizadas leis de segurança contra terremotos do Japão, juntamente com um apego cultural a casas novas, significam que as casas pequenas no Japão muitas vezes se depreciam completamente em apenas 30 anos e são substituídas logo em seguida.
Como as casas são reformadas tão rapidamente, o país tem muito mais oportunidades de construir edifícios maiores. Em algumas partes dos EUA, onde os edifícios normalmente têm uma vida útil econômica de 100 anos, você só tem uma chance por século para substituir uma casa por um prédio de apartamentos. No Japão, você tem três.
Mais Habitação
A prefeitura triplicou seu estoque habitacional nos últimos 50 anos e expandiu o número de residências na cidade em cerca de 2% ao ano desde 2000. De fato, sua taxa de crescimento geral de unidades habitacionais foi três vezes maior que a de Londres ou Nova York na década de 2010. Entre as 14 megacidades do mundo, apenas Singapura e Seul superaram Tóquio em taxa de crescimento habitacional geral.
Graças ao programa de governança habitacional do Japão, a Prefeitura de Tóquio e sua maior metrópole no mundo evitaram completamente o fechamento de residências. O Japão parece ter aprendido a máxima atribuída a Eisenhower: se você não consegue resolver um problema, torne-o maior.
Imagem de capa | Yu Kato
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