Um fantasma que devastou a economia do Japão agora assombra a China: o de 14 milhões de casas vazias

Em maio de 2024, o New York Times publicou uma reportagem que expôs a crise imobiliária na China. Não havia dúvidas. Foi uma das mais graves da história recente, e os números foram devastadores: quatro milhões de apartamentos foram concluídos e não vendidos, e outros dez milhões foram vendidos, mas ainda não construídos. O excesso de oferta foi consequência direta de algo que já havia acontecido no Japão.

Um ano depois, a situação é um pouco pior.

O precedente japonês

A comparação entre a economia chinesa atual e a do Japão na década de 1990 era inevitável: ambas enfrentam as consequências de bolhas imobiliárias infladas por políticas fiscais e monetárias erráticas, expectativas excessivas e um cenário demográfico adverso. O Japão vivenciou um boom imobiliário que mais que dobrou a relação custo-renda, sustentado por uma onda de compradores de primeira viagem, políticas tributárias favoráveis ​​relacionadas a terrenos e desregulamentação financeira.

A miragem da riqueza impulsionou o consumo e o emprego, mas quando a população começou a envelhecer e o número de novos compradores diminuiu, os valores imobiliários despencaram, arrastando para baixo o mercado de ações e mergulhando o país em uma armadilha deflacionária marcada pelo desemprego e pela queda nas taxas de natalidade.

A solução japonesa

O Japan Times lembrou que a resposta política de Tóquio, baseada em estímulos monetários e fiscais agressivos, diagnosticou erroneamente a raiz do problema: tratava-se de um problema demográfico crônico , não temporário. A consequência foi o agravamento dos desequilíbrios, o aumento ainda maior dos custos de moradia, o adiamento dos casamentos e a redução da natalidade.

Com o tempo, o Japão conseguiu escapar da deflação, mas permaneceu preso em um ciclo inflacionário de longo prazo, com salários pressionados para cima pela escassez de mão de obra, fraqueza industrial e perda de competitividade, tudo isso exacerbando a contração demográfica e levando ao que alguns chamam não apenas de "décadas perdidas", mas de "séculos perdidos".

O desafio chinês

A China enfrenta hoje um cenário ainda mais grave. A rápida urbanização, a escassez de terras imposta por políticas públicas, a dependência fiscal dos governos locais em relação à venda de terras e as expectativas de crescimento ilimitado inflacionaram os preços a níveis sem precedentes.

No seu auge, o mercado imobiliário era responsável por um quarto do PIB nacional e mais de um terço das receitas do governo, além de representar quase 70% dos ativos das famílias, em comparação com 50% no Japão em 1990. Com índices de preço/renda mais que o dobro dos do Japão e investimentos residenciais 1,5 vezes maiores que os do Japão como proporção do PIB, o estouro da bolha deixou milhões de casas sem vender, construções em colapso, excesso de capacidade crônico e uma destruição da riqueza das famílias equivalente a um ano inteiro de produção nacional.

Área residencial em Xangai

A armadilha demográfica

Se o Japão sofreu com o declínio de compradores de primeira viagem a partir dos 40 anos, a situação é mais grave na China: devido à política do filho único, a compra média da primeira casa ocorre mais cedo, por volta dos 28-32 anos. Essa faixa etária atingiu o pico em 2019, pouco antes do estouro da bolha, o que significa que não haverá uma segunda onda de demanda como a que aliviou parcialmente a situação do Japão nos anos 2000.

Além disso, a população com mais de 65 anos cresce a um ritmo vertiginoso: o que o Japão levou 28 anos, a China alcançará em apenas duas décadas, até 2040. A isso se soma um consumo interno muito baixo, de apenas 38% do PIB em 2020, contra 50% do Japão em 1990, o que limita a capacidade da demanda interna de amortecer a crise.

O caso Evergrande

Hoje, o mercado imobiliário chinês, que por mais de duas décadas foi o principal motor do crescimento econômico, encontra-se em uma espiral descendente que já dura cinco anos e ameaça se tornar crônica. A magnitude do colapso ficou evidente com os prejuízos recordes da Vanke em 2024 e a decisão da Evergrande (o símbolo mais notório do boom e do subsequente colapso) de sair da Bolsa de Valores de Hong Kong após acumular passivos de US$ 360 bilhões.

A Evergrande, que em seu auge foi a maior incorporadora imobiliária do país e símbolo de uma expansão impulsionada por dívidas e especulação, entrou em colapso quando Pequim impôs limites ao financiamento em 2020. Sua liquidação reflete não apenas o fracasso das tentativas de reestruturação, mas também a profundidade da crise que está arrastando para baixo o restante do setor.

Urbanização, dívida e especulação

A Bloomberg lembrou que o problema de Pequim tem suas raízes em 1998, quando o mercado imobiliário foi liberalizado em um país ainda predominantemente rural. Em apenas duas décadas, quase 500 milhões de pessoas se mudaram para as cidades, gerando um boom de construção sem precedentes e transformando a moradia no principal ativo das famílias chinesas, representando 80% de sua riqueza.

Entre 2000 e 2015, os preços aumentaram seis vezes, impulsionados pela especulação e por um modelo que permitia às construtoras vender antecipadamente casas não construídas para financiar seu crescimento. Ao mesmo tempo, os governos locais tornaram-se dependentes da venda de terras para sustentar seus orçamentos, alimentando a bolha imobiliária. No final da década de 2010, o valor total do setor imobiliário ultrapassava US$ 50 trilhões, o dobro do mercado americano.

As "três linhas vermelhas"

Em 2020, temendo uma bolha que pudesse desestabilizar o sistema financeiro, o governo impôs severas restrições : limites de endividamento, requisitos de liquidez e a suspensão do crédito imobiliário. Essas regras, conhecidas como as "três linhas vermelhas", sufocaram as incorporadoras que já operavam no limite de sua capacidade financeira. O golpe coincidiu com a pandemia de Covid-19, que paralisou as obras e desacelerou a demanda.

Em 2021, a Evergrande deixou de pagar sua dívida, marcando o início oficial da crise. Outras gigantes, como Country Garden e Sunac, seguiram o exemplo. Desde então, os tribunais de Hong Kong ordenaram a liquidação de diversas incorporadoras imobiliárias chinesas, incluindo a China South City Holdings, em agosto de 2024, confirmando a fragilidade estrutural de um setor construído com base em dívidas e expectativas irrealistas.

Preços em queda e excesso de oferta

A demanda despencou a partir de 2022, com a incerteza econômica e a perda de empregos minando a confiança dos compradores. Os preços caíram acentuadamente, registrando a maior queda anual em nove anos em agosto de 2024. Atualmente, existem quase 400 milhões de metros quadrados de moradias prontas e não vendidas, além de milhões de apartamentos pela metade que nunca foram entregues.

O superendividamento das famílias agrava a situação: a dívida hipotecária atinge agora 145% da renda disponível por pessoa e as taxas de inadimplência estão no nível mais alto dos últimos quatro anos. Cada vez mais famílias são forçadas a vender suas casas com prejuízo, acelerando a queda dos preços e minando ainda mais a confiança.

O dilema de Pequim

O governo enfrenta uma encruzilhada. Por um lado, precisa sustentar um setor que emprega mais de 50 milhões de trabalhadores, sustenta as receitas dos governos locais e representa uma parte crucial do sistema bancário. Por outro, quer evitar o retorno ao modelo baseado em dívidas e especulação que levou à crise.

Embora líderes como Li Qiang tenham prometido novas medidas, incluindo compras mais flexíveis em áreas suburbanas de Pequim e a possibilidade de replicar essas iniciativas em Xangai ou Shenzhen, a escala do problema (com dívidas na casa dos trilhões de dólares e um estoque imobiliário superdimensionado) faz com que qualquer intervenção seja mais uma tentativa de conter os danos do que uma solução permanente.

Um futuro estagnado

O alerta parece claro: enquanto o Japão levou décadas para descobrir que seu problema era essencialmente demográfico, não financeiro, a China corre o risco de cometer o mesmo erro, com consequências ainda mais graves. Com uma bolha imobiliária mais inflada, consumo interno mais fraco e envelhecimento acelerado, o país está entrando em um reino de vulnerabilidade crônica.

Se a resposta continuar sendo injetar estímulos de curto prazo em vez de abordar reformas profundas nas taxas de natalidade, no bem-estar e no modelo de produção, o resultado poderá ser não apenas uma replicação das "décadas perdidas" do Japão, mas também a entrada em uma era prolongada de estagnação que compromete irreversivelmente sua projeção econômica global.

Como resumiu a Bloomberg, a questão pode não ser mais se a China será capaz de recuperar o boom imobiliário do passado, mas sim se será capaz de reinventar sua economia sem que a implosão do setor imobiliário prejudique o crescimento, a estabilidade social e a credibilidade do governo em sua capacidade de gestão por anos.