Em 2023, Nova York fechou torneira do Airbnb para proteger lares: dois anos depois, só os hotéis estão felizes

Para problemas desesperadores, soluções criativas. Há alguns anos, Nova York decidiu enfrentar a crise imobiliária que se arrasta há algum tempo com uma medida que colocou o foco diretamente no Airbnb. A chamada Lei Local 18 tornou o aluguel de apartamentos para turistas, para estadias curtas de menos de 30 dias, muito mais complicado, alcançando assim um duplo objetivo: fazer cumprir as regulamentações do setor e proteger a escassa oferta de moradias na cidade.

A lei foi publicada há apenas dois anos, e o equilíbrio está longe de ser ideal.

Nova York não é a única cidade que assumiu como missão limitar a oferta de aluguéis de férias. Algo semelhante foi feito em Florença, Londres, Barcelona e Madri, para citar apenas alguns exemplos. A tentativa da Big Apple, no entanto, foi particularmente midiática, tanto pelo impacto que teve na cidade quanto por seu conteúdo. A chamada Lei Local 18, aprovada em setembro de 2023, impôs limitações para aqueles que alugassem suas casas por períodos inferiores a 30 dias.

Desde o início, Nova York exigiu que os proprietários se registrassem e proibiu o Airbnb (e plataformas similares) de gerenciar reservas caso as acomodações não atendessem a esse requisito, uma medida semelhante à que a Espanha incorporou com seu "cadastro único". Além do registro, a lei estabeleceu que os proprietários devem cumprir certas diretrizes que, na prática, limitam quem (e principalmente como) pode entrar no mercado: não é permitido alugar casas inteiras, apenas quartos, os anfitriões devem estar presentes e o número de hóspedes também é bastante restrito.

Com a nova regra, as autoridades de Nova York buscaram dois objetivos. O primeiro é facilitar a convivência em prédios onde coexistem apartamentos residenciais e de férias. O segundo (e mais importante) é aliviar a crise imobiliária que a cidade estava enfrentando. Dois anos depois, os bairros da Big Apple podem ter menos problemas com grupos de turistas barulhentos, mas há sérias dúvidas de que o segundo objetivo, o realmente ambicioso, tenha sido alcançado.

A melhor prova foi deixada há alguns dias pelo The Wall Street Journal em uma extensa análise com um título que mostra que (no mínimo) o debate ainda está aberto: "A campanha contra o Airbnb em Nova York não melhorou a oferta de moradias". Apesar de, desde setembro de 2023, ter sido mais difícil para os nova-iorquinos oferecerem seus apartamentos no Airbnb ou no Booking, não parece que isso tenha se traduzido em uma distensão no mercado residencial.

Pelo contrário, o jornal afirma: "Está mais difícil do que nunca encontrar um apartamento para alugar na cidade". E isso é algo que pode ser verificado consultando tanto os preços quanto o estoque de moradias disponíveis em Nova York.

O que os dados dizem?

Que os apartamentos em Nova York não pararam de ficar mais caros nos últimos dois anos. O Zillow mostra, por exemplo, que o preço médio dos aluguéis de longo prazo agora é de US$ 3,75 mil, um aumento de US$ 150 em relação ao ano anterior. "A lei não parece ter um impacto significativo em tornar os aluguéis mais acessíveis", confirma Jonathan Miller, diretor de uma empresa de avaliação imobiliária, ao TWSJ. Segundo seus cálculos, o mercado atingiu um recorde histórico de US$ 4,7 mil por mês em Manhattan, embora ele reconheça que esse valor é influenciado por fatores como a falta de novas construções.

O Airbnb também lida com dados que mostram que os locatários de Nova York não têm mais facilidade hoje do que antes da Lei Local 18. A plataforma é uma parte interessada e isso deve ser levado em consideração ao lidar com seus números, mas eles são eloquentes: o aluguel na cidade de Nova York aumentou 8,1%, o de Manhattan 8,6%, o do Brooklyn 7,7% e o do Queens 6,5%. O portal também alerta para o "peso" que os aluguéis representam para o bolso das famílias da periferia. "Quase três milhões de nova-iorquinos pagam mais de 30% de sua renda em aluguel", alerta.

Não se trata apenas do custo do aluguel. O estoque de moradias disponíveis em NY ainda não está no que se chama de aquecido, o que a priori facilitaria a queda dos preços. Miller afirma que em julho passado a taxa de vacância para aluguéis residenciais em Manhattan era de míseros 2,45%, próxima à mínima histórica. O Airbnb reforça a mesma ideia e divulgou um comunicado lamentando que, apesar de os aluguéis de curta temporada em Nova York terem caído mais de 90%, "as vacâncias para aluguel caíram 0,5%" em comparação com 2023. A plataforma insiste que, tudo isso,, "sem quaisquer sinais de uma melhoria significativa na disponibilidade de moradias".

Como isso é possível?

Essa é a pergunta de um milhão de dólares, e não tem uma resposta fácil. Para começar, há algo óbvio: o mercado de Nova York tem enfrentado desafios como o aumento dos aluguéis ou a escassez de estoque, que não respondem a um único fator. Além disso, a Big Apple não é a única região dos EUA que tem lidado com o aumento dos preços dos imóveis, agravado pela falta de novas construções.

Em sua análise, o TWSJ fornece uma informação interessante que ajuda a entender por que a Lei Local 18 não conseguiu reverter a tendência e seu efeito quase não foi notado: embora há dois anos houvesse milhares de apartamentos disponíveis para turistas no Airbnb, eles, na verdade, representam apenas uma pequena parte do enorme bolo imobiliário em Nova York.

No início de 2023, havia cerca de 38,5 mil unidades do Airbnb na cidade, segundo o jornal econômico, um número muito baixo considerando que havia mais de um milhão de unidades residenciais no mercado livre. Atualmente, o Escritório Especial de Conformidade tem apenas 3 mil aluguéis de curto prazo registrados que atendem aos rigorosos requisitos da lei e podem ser anunciados legalmente. Isso não significa que os milhares de apartamentos restantes sejam alugados por famílias nova-iorquinas que os utilizam como moradias estáveis ​​e permanentes.

Há proprietários que, não podendo alugar seus apartamentos para turistas por curtas estadias, optaram por não alugá-los ou simplesmente anunciá-los por períodos mais longos, superiores a 30 dias, para não serem afetados pelas limitações da nova lei. Em 2024, a AirDNA descobriu que havia 35 mil apartamentos em Nova York anunciados no Airbnb para estadias de 30 noites ou mais. Na época, a Lei 18 estava em vigor há apenas alguns meses, mas mesmo assim, os dados são reveladores e mostram que pode haver proprietários de imóveis que optam por alternar aluguéis de longa duração com períodos em que possuem sua casa.

A história também tem outros protagonistas: os hotéis. O Airbnb alega que eles foram os grandes beneficiários da nova lei, em detrimento do bolso dos turistas e da distribuição da riqueza gerada por eles e fornece um número para justificar. Citando dados da CoStar, a plataforma garante que nos últimos dois anos os preços dos hotéis em Nova York aumentaram 12,6%, "mais que o triplo do aumento em nível nacional". Além disso, o Airbnb garante que isso tem um impacto direto no turismo local e forçará Nova York a reduzir sua previsão de visitantes já para este ano.

O TWSJ também fornece outros dados interessantes: reservar um quarto de hotel em Nova York custava em média US$ 283 em julho, 7% a mais do que há dois anos. Em 2024, quando a Lei 18 estava em vigor há apenas alguns meses, a imprensa americana já noticiava aumentos nos preços de hotéis ou até mesmo que havia viajantes optando por se hospedar em Jersey City, Hoboken ou Weehawken, áreas próximas à metrópole, com boa comunicação e aluguéis de curta temporada. Em Jersey City, a demanda disparou 77% em apenas um ano.

É tudo negativo?

Não, e isso explica por que o debate ainda está aberto. A Lei 18 local pode não ter conseguido resolver a complicada situação que a moradia em Nova York atravessa, mas seus defensores fornecem alguns dados a seu favor. Por exemplo, a oferta de apartamentos do Airbnb há dois anos pode ter sido relativamente baixa (38 mil), mas as autoridades locais insistem que a cidade não pode prescindir dela.

"Não podemos nos dar ao luxo de perder uma única unidade habitacional quando há um enorme problema de moradias vazias", argumenta Christian Klossner, do Escritório de Fiscalização Especial. Com a nova legislação, a cidade também se opôs a acomodações que não atendiam ao mínimo necessário.

O que é inegável, dois anos depois, é que o debate continua tão vivo, ou até mais vivo, do que em 2023. Os opositores da Lei 18 afirmam que ela penaliza o turismo e os negócios locais e alertam que a regra é contraproducente para o mercado residencial. "Muitos nova-iorquinos eram, na verdade, pessoas comuns que dependiam do Airbnb para pagar o aluguel ou a hipoteca", disse Brian Chesky, do Airbnb, que garante que os anfitriões recebiam essa renda extra por seus apartamentos enquanto viajavam a trabalho ou férias.

No polo oposto estão aqueles que desconfiam do efeito do Airbnb nas cidades, deslocando casas do mercado residencial para o mercado (muito mais atraente) de aluguel por temporada, incentivando aumentos de preços e favorecendo a gentrificação. O Tenants Not Tourists apresenta um estudo que conclui que 9% do aumento nos aluguéis que a cidade experimentou entre 2009 e 2016 é atribuível ao Airbnb.

Imagens | Ben O'Bro (Unsplash) e Airbnb